Comprendre le décret tertiaire : un cadre légal incontournable
Depuis sa mise en œuvre progressive, le décret tertiaire est devenu un élément central de la stratégie énergétique française dans le secteur du bâtiment. Il impose aux propriétaires et exploitants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² une réduction progressive de leur consommation d’énergie finale, avec des objectifs fixés à -40 % d’ici 2030, -50 % en 2040, et -60 % en 2050, par rapport à une année de référence. Ces obligations s’inscrivent dans la loi ÉLAN et visent à réduire l’empreinte environnementale du parc immobilier.
Cependant, une question revient fréquemment : les bâtiments en cours de construction sont-ils déjà concernés par le décret tertiaire ? Pour y répondre, il est essentiel de distinguer entre les bâtiments neufs, ceux en rénovation lourde, et ceux en exploitation.
Bâtiments neufs : intégration progressive des obligations
Les bâtiments en construction aujourd’hui ne sont pas immédiatement concernés par les obligations de réduction fixées par le décret tertiaire, puisqu’ils ne sont pas encore en exploitation. En effet, la réglementation s’applique uniquement aux bâtiments existants affectés à un usage tertiaire d’au moins 1 000 m². Cela signifie que le compte à rebours réglementaire ne commence qu’à partir de la mise en service effective du bâtiment.
Cependant, cette absence d’obligation immédiate ne signifie pas qu’il faille attendre. En anticipant dès la phase de conception les exigences du décret, il devient plus simple et plus économique d’atteindre les objectifs futurs. Intégrer des équipements performants, prévoir une gestion énergétique fine, et concevoir un bâti durable sont des stratégies gagnantes à long terme.
Obligation de déclaration : dès la première année pleine d’exploitation
Le décret tertiaire impose la déclaration annuelle des consommations d’énergie sur la plateforme OPERAT, pilotée par l’ADEME. Cette obligation s’applique aux bâtiments en exploitation, dès la première année civile complète d’utilisation. Ainsi, un bâtiment livré en cours d’année ne sera soumis à l’obligation de déclaration qu’à partir de l’année suivante.
Il est donc crucial pour les maîtres d’ouvrage de s’organiser dès la livraison pour assurer une mise en conformité rapide. De plus, les données de consommation doivent être suivies avec précision afin d’éviter des écarts difficilement rattrapables par la suite. Cela implique une anticipation dès la construction, en dotant le bâtiment d’un système de suivi énergétique performant.
Le décret tertiaire et la performance énergétique dès la conception
Même si la réglementation n’impose pas de réduction immédiate aux bâtiments en construction, il est fortement recommandé de viser des niveaux de performance élevés dès la phase de conception. En effet, un bâtiment neuf mal conçu pourrait, une fois en exploitation, être contraint à des travaux coûteux pour répondre aux exigences du décret tertiaire.
Ainsi, l’intégration d’objectifs énergétiques ambitieux dès le permis de construire permet non seulement de respecter plus aisément la réglementation à venir, mais aussi de valoriser l’actif immobilier. Cela répond également aux attentes croissantes des utilisateurs, des investisseurs et des collectivités en matière de développement durable.
Cas des extensions et rénovations importantes
Les projets d’extension ou de rénovation significative sur un bâtiment tertiaire existant sont eux aussi concernés. Si l’ensemble atteint ou dépasse 1 000 m² à usage tertiaire, alors le décret tertiaire s’applique pleinement. Il faudra alors intégrer les consommations de l’ancien bâtiment et de l’extension, et respecter les mêmes obligations de réduction.
Dans ce contexte, les choix faits lors des travaux de rénovation ou d’agrandissement ont un impact direct sur la performance énergétique globale. Il est donc primordial de penser ces projets avec une approche stratégique, en collaboration avec des experts en efficacité énergétique.
Lien entre livraison et seuil réglementaire
Un point crucial à comprendre est que l’application du décret tertiaire est conditionnée à l’usage réel du bâtiment. Ainsi, un immeuble livré mais non encore exploité (vacant ou en attente de locataire) n’est pas encore soumis à l’obligation de performance. Toutefois, une fois que l’usage tertiaire démarre et que la surface utile dépasse 1 000 m², l’immeuble entre dans le champ d’application du décret.
Cela implique que les propriétaires doivent suivre de près l’état d’occupation de leurs bâtiments, pour anticiper la première déclaration OPERAT. Dès l’atteinte du seuil, les obligations débutent. Une stratégie de gestion patrimoniale proactive permet d’éviter toute non-conformité ou retard.
En résumé : anticipez pour mieux vous conformer
Même si les bâtiments en cours de construction ne sont pas immédiatement soumis aux exigences du décret tertiaire, il est impératif d’anticiper dès la phase de conception. L’enjeu est double : garantir la conformité future et optimiser les coûts sur le long terme.
En planifiant en amont les mesures de performance énergétique, en intégrant des équipements intelligents et en préparant une stratégie de suivi, les maîtres d’ouvrage gagnent en sérénité et en efficacité. La transition écologique ne doit pas attendre la livraison pour s’enclencher.
Pour tout savoir sur l’application du décret tertiaire, y compris les échéances, obligations de déclaration et cas spécifiques, consultez notre page dédiée.
FAQ – Tout ce qu’il faut savoir sur les bâtiments en construction et le décret tertiaire
1. Un bâtiment en construction aujourd’hui est-il automatiquement concerné par le décret tertiaire ?
Non, seules les surfaces tertiaires en exploitation de plus de 1 000 m² sont concernées. Un bâtiment en cours de construction ne devient concerné qu’à partir de sa mise en service effective.
2. Quand doit-on faire la première déclaration OPERAT pour un bâtiment neuf ?
La déclaration doit être faite l’année suivant la première année pleine d’exploitation du bâtiment. Par exemple, un bâtiment livré en septembre 2025 devra déclarer ses consommations à partir de 2027 (année pleine = 2026).
3. Les bâtiments vacants ou non encore loués sont-ils concernés par le décret ?
Tant qu’ils ne sont pas occupés et exploités à des fins tertiaires, ils ne sont pas concernés. Cependant, dès qu’un usage tertiaire commence et dépasse le seuil, l’obligation s’applique.
En complément de cet article, si vous vous interrogez sur le cas spécifique des bâtiments vacants et leur lien avec le décret tertiaire, nous vous recommandons vivement de consulter cette ressource détaillée : Le décret tertiaire vise-t-il les bâtiments vacants ?. Vous y trouverez des réponses précises et des exemples concrets pour mieux comprendre les implications réglementaires selon l’état d’occupation des bâtiments.